30. April 2020

Liebe Klienten, liebe Partner, liebe Freunde,

nachdem es gemeinsam gelungen ist, die Ausbreitung des Coronavirus ausreichend einzuschränken, freuen wir uns, am Montag, den 4. Mai 2020, unseren normalen Bürobetrieb wiederaufnehmen zu können. Unsere Kanzlei ist dann wieder Montag bis Donnerstag von 9 bis 18 Uhr und Freitag von 9 bis 15 Uhr besetzt.

Auch Besprechungstermine in unserer Kanzlei können gerne wieder vereinbart werden, wir achten dabei auf die bekannten Sicherheitsregeln. Selbstverständlich sind aber auch weiterhin telefonische Besprechungen oder Videokonferenzen möglich, wir freuen uns über ein E-Mail oder Ihren Anruf:

RA Dr. Christian Reimitz, mail: reimitz@engin-deniz.com, mobil: +43 664 5489291

RA Mag. Thomas Hafner, mail: hafner@engin-deniz.com, mobil: +43 650 9782646

RA Dr. Rudolf Hauswirth, mail: hauswirth@engin-deniz.com, mobil: +43 664 3610606

RA MMag. Erwin Widerhofer, widerhofer@engin-deniz.com, mobil: +43 676 3112180

Rechtsanwälte für Immobilienrecht

 

6. April 2020: Die drei neuen COVID-19-Gesetzespakete und ihre Auswirkungen auf die Immobilienbrache

Am Wochenende wurden in drei Sammelnovellen (3. COVID-19-Gesetz, 4. COVID-19-Gesetz und 5.COVID-19-Gesetz) umfangreiche Gesetzesänderungen beschlossen. Für Immobilien­besitzer ist vor allem das 4. COVID-19-Gesetz interessant. In Artikel 37 (2. COVID-19-Justiz-Begleitgesetz, abgekürzt 2. COVID-19-JuBG) geht es um den Umgang mit Mietzinsrückständen, Räumungen, befristeten Mietverträgen usw.

Konkret enthält Artikel 37 folgende für Immobilienbesitzer relevante Bestimmungen:

1. Beschränkung der Rechtsfolgen von Mietzinsrückständen bei Wohnungs­miet­verträgen

Nach § 1 des 2. COVID-19-JuBG soll eine Kündigung des Mietvertrags wegen eines Mietzinsrückstands aus den Monaten April, Mai und Juni 2020 in Folge der Pandemie vorläufig ausgeschlossen werden. Vermieter können den Zahlungsrückstand bis 31. Dezember 2020 nicht gerichtlich einfordern oder aus einer vom Mieter übergebenen Kaution abdecken.

Gemäß § 3 2.COVID-19-JuBG muss der Schuldner, wenn er bei einem vor dem 1. April 2020 eingegangenen Vertragsverhältnis eine Zahlung, die im Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 fällig wird, nicht oder nicht vollständig entrichtet, weil er als Folge der COVID-19-Pandemie in seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist, für den Zahlungsrückstand ungeachtet abweichender vertraglicher Vereinbarungen höchstens die gesetzlichen Zinsen (§ 1000 Abs. 1 ABGB) zahlen und ist nicht verpflichtet, die Kosten von außergerichtlichen Betreibungs- oder Einbringungsmaßnahmen zu ersetzen.

Gemäß § 17 2. COVID-19-JuBG muss der Zahlungsrückstand aber bis spätestens 30.6.2022 entrichtet werden. Dann hat der Vermieter das Recht, eine Kündigung des Mietvertrags oder eine Klage auf Vertragsaufhebung auf diesen Rückstand zu stützen. Das Vermieterrecht, eine unterbliebene Mietzinszahlung zur Grundlage einer Vertragsauflösung zu machen, wird demnach nicht gänzlich beseitigt, sondern lediglich um zwei Jahre hinausgeschoben.

Weiterhin bestehen bleibt das Recht des Vermieters, den Mietvertrag wegen anderer Gründe zu kündigen.

Verlängerung befristeter Mietverträge

§5 2.COVID-19-JuBG sieht vor, dass ein dem Mietrechtsgesetz unterliegender, befristeter Wohnungsmietvertrag, der nach dem 30. März 2020 und vor dem 1. Juli 2020 abläuft, abweichend von § 29 MRG schriftlich bis zum Ablauf des 31. Dezember 2020 oder für einen kürzeren Zeitraum verlängert werden kann. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieses Verlängerungszeitraums weder vertraglich verlängert noch aufgelöst, so gilt § 29 Abs 3 lit b MRG.

Verschiebung der Fälligkeit von Zahlungen bei Kreditverträgen

Nach § 2 Abs 1 2. COVID-19-JuBG gilt für Verbraucherkreditverträge, die vor dem 15. März 2020 abgeschlossen wurden, dass Ansprüche des Kreditgebers auf Rückzahlung, Zins- oder Tilgungsleistungen, die zwischen 1. April 2020 und 30. Juni 2020 fällig werden, mit Eintritt der Fälligkeit für die Dauer von drei Monaten gestundet werden, wenn der Verbraucher aufgrund der durch die Ausbreitung der COVID-19-Pandemie hervorgerufenen außergewöhnlichen Verhältnisse Einkommensausfälle hat, die dazu führen, dass ihm die Erbringung der geschuldeten Leistung nicht zumutbar ist. Die Frage der Zumutbarkeit wird im Gesetz erklärt. Während der Dauer der Stundung ist die Kündigung von Kreditverträgen durch den Kreditgeber wegen Zahlungsverzugs nach § 2 Abs 1 COVID-19-JuBG ausgeschlossen.

Aufschiebung von Räumungsexekutionen

Räumungsexekutionen können nach § 6 2.COVID-19-JuBG auf Antrag des Verpflichteten ohne Erlegung einer Sicherheitsleistung aufgeschoben werden, wenn die Wohnung zur Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verpflichteten und der mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen unentbehrlich ist, es sei denn, die Räumung ist zur Abwendung schwerer persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile des betreibenden Gläubigers unerlässlich. Das Verfahren ist auf Antrag des Gläubigers fortzusetzen, sobald die zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 getroffenen Maßnahmen, aufgrund derer die Bewegungsfreiheit oder der zwischenmenschliche Kontakt eingeschränkt ist, aufgehoben wurden, oder spätestens sechs Monate nach Bewilligung der Aufschiebung.

Rechtsanwälte für Immobilienrecht

31. März 2020: Wie wirkt sich COVID-19 auf den Betrieb einer Baustelle aus und wer trägt das erhöhte (wirtschaftliche) Risiko durch den Fortbetrieb?

Betreten von Baustellen: Mit 16.3.2020 trat unter anderem die Verordnung des Gesundheitsministers zum Betretungsverbot öffentlicher Orte in Kraft. Demnach dürfen „öffentliche Orte“ grundsätzlich nicht betreten werden, wobei Betretungen ausgenommen sind, „die für beruflichen Zwecke erforderlich sind und sichergestellt ist, dass am Ort der beruflichen Tätigkeit zwischen den Personen ein Abstand von mindestens einem Meter eingehalten werden kann“ (§ 2 Z 4) sowie Betretungen, die zur Abwendung einer unmittelbaren Gefahr für Leib, Leben und Eigentum erforderlich sind (§ 2 Z 1). Wenngleich dies nicht auf den ersten  Blick klar sein mag, ist eine Baustelle kein öffentlicher Ort im Sinne dieser Verordnung. Es gibt also kein generelles Betretungsverbot für Baustellen. Da die an einer Baustelle Beschäftigten öffentliche Orte wie U-Bahn-Stationen oder Bahnhöfe allerdings betreten müssen, um zu ihrer Arbeitsstätte zu gelangen, hat dieses Verbot sehr wohl Auswirkungen auf Baustellen.

Einstellung von Arbeiten auf Baustellen: Grundsätzlich gibt es keine Pflicht zur Beendigung einer Baustelle durch die COVID-19-Schutzmaßnahmen. Es musste bislang aber sichergestellt werden, dass bei Arbeiten auf der Baustelle dauerhaft zwischen den Arbeitern ein Mindestabstand von einem Meter eingehalten wird oder, wenn dies nicht möglich war, Maßnahmen ergriffen werden, die das Infektionsrisiko minimieren.

Am Freitag, 26.03.2020 wurde durch eine Sozialpartnereinigung (Vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 der Bundesregierung: www.wko.at/branchen/gewerbe-handwerk/bau/bauarbeiten-und-covid-19.pdf klar geregelt, unter welchen Voraussetzungen im Hinblick auf die allgemeinen COVID-19-Schutzmaßnahmen eine Baustelle weiter zu führen ist. Die Sozialpartnervereinbarung umfasst acht Punkte, unter denen einzelne Maßnahmen aufgelistet sind, zB zur Arbeitsausrüstung, Arbeitshygiene und organisatorische Maßnahmen. Nun ist sogar das Unterschreiten des Mindestabstands von einem Meter zwischen zwei Personen, wenn entsprechende Sicherheitsvorkehrungen zum Schutz der Arbeitnehmer getroffen werden, erlaubt. Dabei kommt es insbesondere darauf an, dass Mund und Nase aller beteiligten Personen geschützt sind und Personen, die unter die Risikogruppen fallen, nicht für solche Arbeiten eingesetzt werden. Darüber hinaus umfasst die Sozialpartnervereinbarung die Implementierung arbeitshygienischer Maßnahmen wie regelmäßige Desinfektion der Baustelleneinrichtung und organisatorische Maßnahmen wie eine zeitliche Staffelung der Arbeiten.

Der Auftragnehmer als Bauunternehmer darf aber die Arbeit auf der Baustelle einstellen, wenn aufgrund der notwendigen Änderungen durch COVID-19 die zu erbringende Leistung von der im Vertrag mit dem Auftraggeber vereinbarten so stark abweicht, dass die vertraglich vereinbarten Umstände (zB Methoden, Rahmenbedingungen) gänzlich andere sind als die nun gegebenen und der Auftraggeber damit kein Recht mehr zur Leistungsänderung hat. Die Zumutbarkeit muss im Einzelfall geprüft werden, hängt aber vor allem von den Schutzmaßnahmen ab. Die Maßnahmen der Arbeitshygiene wie die Überprüfung der Kleidung der Arbeiter auf das Risiko der Übertragung des Virus durch Tröpfcheninfektion oder die zeitliche Staffelung können die Umstände der Leistungserbringung je nach den Umständen des Einzelfalles und je nach der ursprünglichen Gestaltung der Baustellenorganisation potenziell stark erschweren. Den Auftraggeber trifft in Bezug auf die Frage der Fortführung der Baustelle jedenfalls eine Entscheidungspflicht. Entscheidet er nicht, haftet er für die Folgen der Unterlassung.

Der Auftraggeber kann auf die Fortführung der Baustelle nur dann bestehen, wenn die Sicherheit der Auftragnehmer bzw. deren Arbeiter durch entsprechende Maßnahmen sichergestellt wird, wobei hier die bereits erwähnten Maßnahmen der Sozialpartnervereinbarung zu berücksichtigen sind.

Einfluss von COVID-19 auf den Werklohn: Entscheidend für die Beantwortung dieser Frage ist, ob die COVID-19-Pandemie als „höhere Gewalt“ anzusehen ist. Wobei davon auszugehen ist, da auch die Infektionskrankheit SARS (dieselbe Virenfamilie wie COVID-19) vom OGH als höhere Gewalt eingestuft wurde. Unterliegt der Werkvertrag über Bauleistungen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer den werkvertraglichen Bestimmungen des ABGB, liegt das Risiko etwaiger Mehrkosten (zB durch erhöhte Schutzmaßnahmen, Bauzeitverlängerung, Baustelleneinrichtung) der COVID-19-Pandemie grundsätzlich beim Auftragnehmer. Hingegen liegt das Risiko etwaiger Mehrkosten bei Werkverträgen über Bauleistungen bei (zusätzlicher) Vereinbarung der ÖNORM B 2110 (Kapitel 7) beim Auftraggeber und kann zudem eine Anpassung der Bauzeit verlangen. Es hängt somit davon ab, ob dem Werkvertrag nur die Bestimmungen des ABGB oder auch der ÖNORM B 2110 zugrunde liegen und sollte generell eine Prüfung des Einzelfalls samt Vertrag durchgeführt werden.

Mitteilungspflichten gegenüber dem Auftraggeber: Der Auftragnehmer ist verpflichtet, den Auftraggeber über die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die Leistungserbringung frühestmöglich zu informieren und muss Mehrkostenansprüche anmelden.

Schadenersatzpflicht/Pönalen: Schadenersatzansprüche aufgrund der Folgen der COVID-19 Krise werden in den meisten Fällen mangels Verschuldens ausgeschlossen sein. (Verschuldensunabhängige) Pönalen wären aufgrund des schwer kalkulierbaren Risikos wohl sittenwidrig. In beiden Fällen gebührt dem Auftraggeber aber Schadenersatz bzw. eine vereinbarte Pönale wenn der Auftragnehmer trotz Möglichkeit der Schaffung der Rahmenbedingungen zur Weiterarbeit die Bauarbeiten unberechtigt einstellt.

Rücktrittsrechte: Grundsätzlich haben weder Auftraggeber noch Auftragnehmer aufgrund der COVID-19-Krise ein Rücktrittsrecht vom Werkvertrag. Da sich die Leistungen in der Regel „nur“ verzögern werden, liegt keine Unmöglichkeit vor.

Alles in allem brachte die COVID-19 Krise zahlreiche Rechtsunsicherheiten im Zusammenhang mit der Arbeit auf Baustellen. Alle Rechtsfragen müssen stets auf Grundlage des konkreten Vertrags (ÖNORM B 2110 anwendbar oder nicht) geprüft und beurteilt werden, wobei dabei (wirtschaftliche und konkrete gesundheitliche) Risiken sorgfältig abgewogen werden müssen. Die Sozialpartnervereinbarung über Bauarbeiten und COVID-19 hat allerdings im Wesentlichen einige Klarstellungen gebracht. Werden die acht Punkte der Sozialpartnervereinbarung umgesetzt, spricht grundsätzlich nichts gegen die Fortführung von Baustellen. Dennoch sollte eine Fortführung der Baustelle, wenn möglich, einvernehmlich beschlossen und umgesetzt werden. Wir empfehlen auch, dies entsprechend zu dokumentieren.

Rechtsanwälte für Immobilienrecht

24. März 2020: Mietzinsminderung für Geschäftsraummieter, insbesondere für Büromieter

Die Verbreitung des Coronavirus (COVID-19) ist als außerordentlicher Zufall iSd § 1104 ABGB zu beurteilen, der zu einem Mietzinsentfall oder einer teilweisen Mietzinsreduktion führen kann. Zur genaueren rechtlichen Information verweisen wir auf unsere Info vom 20. März (siehe weiter unten).

Auch Büromietern, die in der Benutzung Ihres Mietobjektes eingeschränkt sind, können Mietzinsminderungsansprüche zustehen. Für die Voraussetzungen und die Höhe gibt es derzeit aber noch sehr unterschiedliche Ansichten.

Unsere Handlungsempfehlungen für Büromieter:

  1. Minderungsansprüche rechtzeitig geltend machen
    Dafür genügt ein E-Mail des Mieters an den Vermieter oder die Hausverwaltung, besondere Formvorschriften bestehen nicht. Sie sollten aber nachweisen können, dass das E-Mail zugegangen ist. Ersuchen sie deshalb, den Erhalt zu bestätigen.
  2. Rechtzeitig ist vor der nächsten Mietzinszahlung
    Nach der Rechtsprechung kann eine vorbehaltslose Mietzinszahlung als schlüssiger Verzicht auf Minderungsansprüche angesehen werden. Das Schreiben, mit dem Sie die Minderungsansprüche geltend machen, sollte daher noch vor der Zahlung der Aprilmiete versendet werden.
  3. Sie brauchen sich noch nicht auf eine Höhe festlegen
    Im Wesentlichen genügt die Mitteilung, dass Sie wegen der durch die Corona-Krise bestehenden Nutzungseinschränkungen Mietzinsminderungsansprüche seit 16. März 2020 geltend machen und zukünftige Mietzinszahlungen unter dem Vorbehalt eines Rückforderungsanspruches erfolgen. Sie können noch darauf hinweisen, dass Sie die Höhe der Ansprüche bekannt geben werden, wenn der weitere Verlauf der Krise und eine bessere Beurteilung der Situation möglich ist.
  4. Wir empfehlen vorerst noch keine Miete einzubehalten
    Eine richtige Einschätzung der Höhe ist schon deshalb nicht möglich, weil die Maßnahmen jetzt einmal nur bis 13. April gelten und nicht klar ist, was dann kommt. Bei zu niedrigen Einbehalten wird es schwer sein Nachforderungen durch zu setzen, bei zu hohen besteht doch das Risiko, dass ein Vermieter (zB. weil er sich Sorgen um die Bonität des Mieters macht) rechtliche Schritte einleitet. Wenn Sie als Mieter die Aprilmiete bezahlen und dann im Mai oder Juni die Situation besser beurteilt werden kann, können Sie Ihre Ansprüche durch entsprechende Einbehalte von den dann fälligen Mieten abdecken (geht bei Aufrechnungsverbot nicht). Für Mieter besteht daher nur in Sonderfällen (zB. Mietverhältnis endet im Mai) ein Risiko, die Ansprüche nicht hereinbringen zu können.
  5.  Wenn Einbehalte erfolgen sollen, ist folgendes besonders zu beachten
    Einbehalte können dazu führen, dass Vermieter diese als unberechtigt ansehen und den Vertrag kündigen oder vom Vertrag zurücktreten und eine gerichtliche Aufkündigung oder Räumungsklage einbringen. Unterliegt das Mietverhältnis dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes bedeutet das nicht in jedem Fall, dass der Mieter das Mietobjekt verliert. War der Einbehalt zu hoch oder unberechtigt und trifft den Mieter daran kein grobes Verschulden, wird vom Gericht die Höhe mit Beschluss festgestellt und kann der Rückstand nachbezahlt werden. Damit bleibt zwar das Mietverhältnis aufrecht, es sind aber die Prozesskosten zu bezahlen. Dass den Mieter an seiner Fehleinschätzung kein grobes Verschulden trifft muss er beweisen. Eine entsprechende Einschätzung eines Rechtsanwaltes oder Immobiliensachverständigen würde da helfen.
    ACHTUNG: Unterliegt das Bestandverhältnis nicht dem MRG und nur dem ABGB (zB. Pachtverträge, Mietverträge von einzelnen Hallen) kommt die Regelung über die Nachzahlungsmöglichkeit nicht zur Anwendung. Hier kann eine Fehleinschätzung zum Verlust des Mietrechtes führen – ohne Nachzahlungsmöglichkeit!achten ist auch, dass die §§ 1104 u. 1105 ABGB kein zwingendes Recht darstellen, die Vertragsparteien eines Mietvertrages also ihre Anwendung im Mietvertrag durchaus auch ausschließen können und damit der Mieter im Ergebnis das Risiko der Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes wegen eines außerordentlichen Zufalls übernommen hat. Dann steht ihm natürlich keine Mietzinsminderung zu.

Unsere Handlungsempfehlung für Vermieter:

  1. Minderungsansprüche zur Kenntnis nehmen und eine einvernehmliche Lösung in Aussicht stellen (sobald die Situation klarer ist), wenn die Miete vorläufig einmal bezahlt wird.
    Nachdem derzeit klare Aussagen – auch aus der Sicht der betroffenen Mieter – kaum möglich sind, empfiehlt es sich den Mietern, die sich bereits wegen einer Mietzinsminderung gemeldet haben, vorerst vorzuschlagen, die weitere Entwicklung bis zum Vorliegen zuverlässigerer Aussagen bzw. Stellungnahmen abzuwarten, aber die Miete vorläufig in voller Höhe zu bezahlen. Damit soll vermieden werden, dass der Vermieter zur Sicherung seines Anspruches gerichtliche Schritte ergreifen muss. In zwei bis drei Monaten kann voraussichtlich die Situation verlässlicher beurteilt werden und eine einvernehmliche Lösung erfolgen.
  2. Prüfung des konkreten Mietvertrages, ob er einen Ausschluss der §§ 1104, 1105 ABGB enthält.
    In einem weiteren Schritt sollte der konkrete Mietvertrag des Mieters daraufhin überprüft werden, ob der Mieter das Risiko der Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes wegen eines außerordentlichen Zufalls übernommen hat. Dann besteht nämlich die Chance, dass eine Mietzinsminderung schon aus diesem Grund ausscheidet.
  3. Nutzung und Nutzungsmöglichkeit überprüfen und dokumentieren.
    Bei einer entsprechenden Höhe des möglichen Minderungsanspruches, sollte die konkrete Nutzung und Nutzungsmöglichkeit überprüft werden. Wenn wir davon ausgehen, dass die Einschränkungen länger dauern können und die Geltendmachung durch den Mieter erst in einem Jahr erfolgt, ist es bei höheren Forderungen für Vermieter wichtig, allfällige unrichtige Behauptungen über die Nutzungseinschränkungen widerlegen zu können.
  4. Maßnahmen bei Minderzahlungen
    Wenn Einbehalte durch den Mieter erfolgen, ist eine Einzelfallentscheidung nach folgenden Kriterien zu treffen: Rechtfertigt die Höhe des Einbehaltes weitere Maßnahmen? Ist der Einbehalt eher berechtigt oder eher nicht berechtigt? Wenn der Einbehalt eher nicht berechtigt ist, sollte die Bonität des Mieters beurteilt werden. Ist die Bonität schlecht und der Mieter nicht bereit eine Anpassung seines Verhaltens vorzunehmen, sollten auch gerichtliche Schritte (bis zur Räumungsklage) überlegt werden.
Rechtsanwälte für Immobilienrecht

20. März 2020: Coronavirus (COVID-19) und Mietzinsminderung

Die Verbreitung des Coronavirus (COVID-19) ist als außerordentlicher Zufall iSd § 1104 ABGB zu beurteilen, der zu einem Mietzinsentfall oder einer teilweisen Mietzinsreduktion führen kann. Ob einem Geschäftsmieter eine gänzliche oder teilweise Mietzinsminderung zusteht, und wenn ja, wie hoch eine teilweise Mietzinsminderung zu bemessen ist, ist in jedem Einzelfall gesondert zu prüfen. Bei der Beurteilung des Ausmaßes einer Mietzinsminderung kommt es zunächst auf den (im Mietvertrag) vereinbarten Verwendungszweck und dann wohl auch auf den tatsächlichen Gebrauchsnutzen des konkreten Mieters an. Demnach sind derzeit folgende Fallgruppen zu unterscheiden:

  1. Unter das Betretungsverbot fallende Geschäftsraummieter
    Gänzlich vom Kundenverkehr abhängige Dienstleister werden sich wohl auf eine vollständige Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes berufen können. Darunter fallen Gastronomie (ausgenommen Lieferservice), Friseure, Maniküre, Fitnessstudio, Kino und eben alle Geschäfte, die vom Betretungsverbot konkret betroffen sind. Es ist aber auch in diesen Fällen möglich, dass die Mieter auf Grund der konkreten Nutzung einen Nutzen aus dem Mietobjekt ziehen, dies zB in Form von Online-Handel, Tätigkeiten, die keinen Kundenverkehr voraussetzen, wie administrative Tätigkeiten bzw. Büronutzungen für das Unternehmen, Entgegennahme von Bestellungen, Abwicklung von Reklamationen, Nutzung zu Lagerzwecken, Lieferservice bei Gastronomielokalen, Zustelldienste.
  2. Geschäftsraummieter, die nicht unter das Betretungsverbot fallen
    Zu solchen Mietverhältnissen, wie zB KFZ-Werkstätten aber auch in gewissen Fällen Büros wird in den bisher erschienenen Aufsätzen vertreten, dass uU Mietzinsminderungsansprüche geltend gemacht werden können, wenn es zu einem (zur Eindämmung der Epidemie durchaus auch erwünschten) Rückganges des Geschäftsumfanges kommt. Hier ist das konkrete Ausmaß einer Mietzinsminderung allerdings noch schwieriger auszumitteln.

Derzeit gibt es noch keine konkreten und sicheren Aussagen zu den Auswirkungen von COVID-19 auf die Mietzinszahlungspflicht der Geschäftsraum­mieter. Allerdings ist es einigermaßen wahrscheinlich, dass in Geschäftszweigen, die stark vom Kundenverkehr abhängig sind und unter das Betretungsverbot fallen, durchaus weitreichende Mietzinsminderungsansprüche zustehen werden. Außerdem ist zu beachten, dass die derzeit verordneten Maßnahmen vorerst nur vorübergehend bis zum 13. April 2020 angeordnet sind und der weitere Verlauf der bisher angeordneten Maßnahmen sowohl in zeitlicher als auch in inhaltlicher Hinsicht nur schwer abgeschätzt werden kann.

Zu beachten ist auch, dass die §§ 1104 u. 1105 ABGB kein zwingendes Recht darstellen, die Vertragsparteien eines Mietvertrages also ihre Anwendung im Mietvertrag durchaus auch ausschließen können und damit der Mieter im Ergebnis das Risiko der Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes wegen eines außerordentlichen Zufalls übernommen hat. Dann steht ihm natürlich keine Mietzinsminderung zu.

Unsere Handlungsempfehlung für Vermieter:

  1. Minderungsansprüche zur Kenntnis nehmen und eine einvernehmliche Lösung in Aussicht stellen (sobald die Situation klarer ist), wenn die Miete vorläufig einmal bezahlt wird.
    Nachdem derzeit klare Aussagen – auch aus der Sicht der betroffenen Mieter – kaum möglich sind, empfiehlt es sich den Mietern, die sich bereits wegen einer Mietzinsminderung gemeldet haben, vorerst vorzuschlagen, die weitere Entwicklung bis zum Vorliegen zuverlässigerer Aussagen bzw. Stellungnahmen abzuwarten, aber die Miete vorläufig in voller Höhe zu bezahlen. Damit soll vermieden werden, dass der Vermieter zur Sicherung seines Anspruches gerichtliche Schritte ergreifen muss. In zwei bis drei Monaten kann voraussichtlich die Situation verlässlicher beurteilt werden und eine einvernehmliche Lösung erfolgen.
  2. Prüfung des konkreten Mietvertrages, ob er einen Ausschluss der §§ 1104, 1105 ABGB enthält.
    In einem weiteren Schritt sollte der konkrete Mietvertrag des Mieters daraufhin überprüft werden, ob der Mieter das Risiko der Unbrauchbarkeit des Mietgegenstandes wegen eines außerordentlichen Zufalls übernommen hat. Dann besteht nämlich die Chance, dass eine Mietzinsminderung schon aus diesem Grund ausscheidet.
  3. Nutzung und Nutzungsmöglichkeit überprüfen und dokumentieren.
    Bei einer entsprechenden Höhe des möglichen Minderungsanspruches, sollte die konkrete Nutzung und Nutzungsmöglichkeit überprüft werden. Wenn wir davon ausgehen, dass die Einschränkungen länger dauern können und die Geltendmachung durch den Mieter erst in einem Jahr erfolgt, ist es bei höheren Forderungen für Vermieter wichtig, allfällige unrichtige Behauptungen über die Nutzungseinschränkungen widerlegen zu können.
  4. Maßnahmen bei Minderzahlungen
    Wenn Einbehalte durch den Mieter erfolgen, ist eine Einzelfallentscheidung nach folgenden Kriterien zu treffen: Rechtfertigt die Höhe des Einbehaltes weitere Maßnahmen? Ist der Einbehalt eher berechtigt oder eher nicht berechtigt? Wenn der Einbehalt eher nicht berechtigt ist, sollte die Bonität des Mieters beurteilt werden. Ist die Bonität schlecht und der Mieter nicht bereit eine Anpassung seines Verhaltens vorzunehmen, sollten auch gerichtliche Schritte (bis zur Räumungsklage) überlegt werden.
Rechtsanwälte für Immobilienrecht